27 oktober 2021

Verslag seminar 'Financiering van collaboratieve woonvormen'

In Nederland lopen bewoners met collaboratieve woonwensen dikwijls tegen hetzelfde obstakel aan: de financiering. Banken en andere financiers zijn terughoudend in het financieren van deze onbekende vorm van collectief eigenaarschap. Wat zijn hun belemmeringen? Wat maakt het voor hen anders dan een ‘gewone’ hypotheek? Wat kunnen we van het buitenland leren, waar banken vaker geld uitlenen aan collectieve huisvesting van woongroepen? Wanneer financieren banken wél in Nederland, en onder welke voorwaarden? Wat kunnen andere partijen doen om risico’s te verkleinen en garanties af te geven? Is eigen inbreng gewenst of noodzakelijk?

Op donderdag 7 oktober 2021 vond in het kader van Together! een seminar plaats over de financiering van collectieve woonvormen. In dit seminar keken we naar belemmeringen en oplossingen om wooncoöperaties wél te kunnen financieren. Waar is dat gelukt, waar en hoe werken andere partijen mee, onder welke voorwaarden gebeurt dat en wat kunnen we leren uit het buitenland? Ten slotte bekeken we de mogelijkheden van een financieringsfonds.

Het programma bestond uit drie blokken:

Coöperatieve woonvormen en financiering
Ervaringen in het buitenland
Op naar een financieringsregeling voor Nederland

Links: Tanja Morsheim (Platform31) en Eric Amory (33Bovengronds).

Coöperatieve woonvormen en financiering

In dit eerste programmadeel spraken we over de verschillende vormen die wooncoöperaties aan kunnen nemen en de oprichting en financiering daarvan. Cooplink en twee wooncoöperaties (een in oprichting en eentje recent opgericht) deelden ervaringen over hun zoektocht naar financiering.

De sprekers, onder leiding van Tanja Morsheim (Platform31):

Clemens Mol (Cooplink)
Josta van Bockxmeer (bewoner wooncoöperatie De Nieuwe Meent, Amsterdam)
Eric Amory (initiatiefnemer project 33Bovengronds, Delft)

Clemens Mol vertelt over Cooplink, een vereniging van, voor en over wooncoöperaties. Die wooncollectieven zijn er in verschillende soorten en maten. Geschat wordt dat er in Nederland 1500 wooncollectieven zijn — exacte cijfers zijn onbekend. Op dit moment onderzoekt Cooplink, samen met Platform31, het aantal collectieve woonvormen dat in eigendom is van een woningcorporatie. Daarnaast zijn er allerlei vormen van collectief wonen buiten woningcorporaties om. Zo zijn er zelfstandige groepen bewoners met collectief eigendom (bijvoorbeeld een groep die samen een oude school of boerderij heeft gekocht), groepen die gezamenlijk nieuw bouwen en als bewoner huren van het collectief en beheercoöperaties, waarbij een andere partij (zoals een woningcorporatie) het bezit heeft en verschillende beheertaken door de groep bewoners worden overgenomen (zoals onderhoud, groenvoorziening en woningtoewijzing). Feit is dat de vraag naar gezamenlijk wonen groter is dan het huidige aanbod.

Bij project De Nieuwe Meent de financiering is gelukt middels een waaier aan financieringen, legt Josta van Bockxmeer uit. Het grootste deel is een lening via de Duitse GLS Bank (44 procent), daarnaast een lening via de gemeente (22 procent), een reeks aan kleinere leningen en ook schenkingen (subsidies). Zo’n 8 procent wordt via crowdfunding opgehaald, waarbij het publiek obligaties kan kopen. Obligaties (met rente) kunnen nog worden gekocht.

De grond gaat in erfpacht, waarvoor jaarlijks een huurbedrag wordt betaald (canon). Het gaat deels om zelfstandige en deels om onzelfstandige bewoning, allemaal onder de huursubsidiegrens (van 752 euro). Begin 2022 start de bouw in Amsterdam. Met de gemeente is afgesproken en contractueel vastgelegd, in ruil voor de gunstige lening, dat de wooncoöperatie het pand nooit mag doorverkopen. Mocht de coöperatie zich ooit opheffen, dan wordt het pand eigendom van de gemeente.

De inspiratiebron voor 33Bovengronds (wooncoöperatie in oprichting) is het Amsterdamse De Samenwerking, waar huren duurzaam betaalbaar moet blijven. Daarnaar streeft ook Eric Amory, initiatiefnemer 33Bovengronds. Het project telt 33 flexibele driekamerappartementen met collectieve voorzieningen. Het zijn zelfstandige woningen van circa 70 vierkante meter voor iets meer dan duizend euro per maand in Delft, hartje centrum. Een banklening is mogelijk tot circa 70 procent, aldus Eric over de financiering van het project. De grond moet worden afgerekend (dus niet gehuurd in erfpacht); de gemeente rekent hiervoor een wat lagere prijs dan marktconform. Bewoners én toekomstige bewoners financieren elk met een eigen inbreng van 50.000 euro mee. Dat krijg je retour bij vertrek, maar zelfs dan resteert er nog een gat. Een oplossing zoals in Amsterdam (zie ‘Op naar een financieringsregeling voor Nederland’) zou enorm helpen, alsook de inbreng verlagen naar 12 procent (35.000 euro) per appartement.

Links: Erik van Ossenbruggen (links) en Darinka Czischke (rechts). Rechts (v.l.n.r.): Han van de Wetering, Clemens Mol, Geert de Pauw.

Ervaringen in het buitenland

In andere Europese landen komt de financiering wél makkelijker van de grond. Tijdens dit programmadeel gingen sprekers met buitenlandse ervaringen met elkaar in gesprek over hun ervaringen en de manier waarop de geleerde lessen toegepast kunnen worden in de Nederlandse context.

De sprekers, onder leiding van Darinka Czischke (TU Delft):

Erik van Ossenbruggen (Ecorys)
Geert de Pauw (Community Land Trust Brussels & Sustainable Housing for Cohesive Communities)
Clemens Mol (Stichting !WOON & financiering van wooncoöperatieven in de Duitstalige landen)
Han van de Wetering (architect en oprichter Van de Wetering Atelier für Städtebau, Zürich)

Erik van Ossenbruggen licht het Europese onderzoek van Ecorys toe dat in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is gemaakt naar aanleiding van Kamervragen over het uitblijven van initiatieven voor wooncoöperaties na de wijziging van de Woningwet in 2015. Aan de hand van casestudies in Oostenrijk, Denemarken, Duitsland, Zweden, Zwitserland en Nederland is een vergelijking gemaakt hoe wooncoöperaties daar tot stand komen en wat de financiële en maatschappelijke meerwaarde ervan is.

Een belangrijke conclusie is dat het moeilijk is om lessen uit het buitenland direct te implementeren in de Nederlandse context, omdat wooncoöperaties in elk land een andere geschiedenis hebben en op een andere manier op de markt aansluiten. Het coöperatieve model bestaat er al decennialang en de haalbaarheid van wooncoöperaties is bewezen. Banken hebben er geen problemen mee om projecten voor groepen bewoners te financieren. Een kanttekening is dat in bijvoorbeeld Oostenrijk en Zwitserland sommige wooncoöperaties zo groot en professioneel zijn dat ze meer lijken op een Nederlandse woningcorporatie. Een ander verschil is dat in Duitsland en Oostenrijk bij nieuwbouw vaak een aanzienlijke eigen bijdrage van de toekomstige bewoners wordt gevraagd (circa 50.000-75.000 euro). De huur is daarentegen weer relatief goedkoop. Hiermee sluiten de onderzochte cases meer aan op het middensegment, terwijl die in Nederland zich grotendeels op het sociale huursegment richten. Dat is opmerkelijk, omdat Nederland voor lage inkomensgroepen al een grote sociale huursector heeft. Woningcorporaties hier bieden vaak maar weinig ruimte voor zelfbeheer door bewoners. Ook zijn woningcorporaties slechts beperkt in het middeldure en vrijesectorhuursegment actief.

Clemens Mol reflecteert vanuit zijn perspectief op de uitkomsten van het onderzoek en de Kamerbrief die opgesteld is naar aanleiding van het onderzoek. Europese steden als Wenen, Zürich en München hebben weliswaar al een langere geschiedenis van wooncoöperaties, maar sturen ook nu nog actief op de realisatie van meer wooncoöperaties met beleid en mogelijkheden voor financiering, omdat de betaalbaarheid van woningen in deze steden onder druk staat. Nederlandse gemeenten zouden dit als voorbeeld kunnen nemen om hun eigen problemen omtrent het voorzien in betaalbare woningen aan te pakken, en ze zouden samenwerking met initiatieven voor wooncoöperaties moeten zoeken.

In Zwitserland zijn wooncoöperaties vooral een stedelijk fenomeen, merkt Han van de Wetering op. Het stimuleren van wooncoöperaties in steden als Zürich hangt samen met de behoefte aan betaalbare woningen in het middensegment, met name voor gezinnen. Wat voor de Nederlandse context wat onwennig is voor bewoners aan het wooncoöperatiemodel, is dat er niet mee gespeculeerd kan worden, zoals met koopwoningen.

Geert de Pauw ziet als groot verschil tussen de Nederlandse en de Belgische context dat het aandeel sociale huurwoningen in steden als Brussel significant lager is dan in Nederlandse steden. Nu de huren in steden steeds hoger worden, is er een gebrek aan betaalbare huurwoningen voor lagere inkomensgroepen. Met zijn Community Land Trust (CLT) heeft Geert Brussel overtuigd om twee locaties beschikbaar te stellen voor pilotprojecten. Met financiering via sociale hypotheken van het Brussels Woningfonds en zogenoemde ‘spaargroepen’ voor toekomstige bewoners werd het mogelijk om de woningen te financieren.

Uit de buitenlandse ervaringen komen enkele belangrijke conclusies naar voren:

Wooncoöperaties worden beschouwd als een welkome aanvulling op de woningmarkt, vooral in steden.
Overheidssteun is nodig. Dat kan door te voorzien in geoormerkte locaties, door goedkope leningen en door een bredere bekendheid van het collectief-wonen-model.
Banken in het buitenland hebben geen moeite om groepen bewoners in collectieve woonvormen te financieren.
Ervaringen van buitenlandse banken met terugbetalingen zijn positief. Het aantal wanbetalers is zeer klein, en geringer dan bij individuele huishoudens.
Buitenlandse collectieve woonvormen zijn — meer dan hier — gericht op middeninkomens en eigen bijdragen.

Op naar een financieringsregeling voor Nederland

In dit laatste programmadeel gingen we in op de houding van financiers in Nederland, en een concrete oplossing: de Financieringsfaciliteit Wooncoöperaties via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). SVn en Amsterdam hebben het initiatief genomen en de regeling uitgewerkt, en de verwachting is dat deze binnenkort opengesteld kan worden voor alle gemeenten en provincies.

De sprekers, onder leiding van Frank Wassenberg (Platform 31):

Johan Conijn (Finance Ideas)
Richard Luigjes (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten)
Marije Raap (gemeente Amsterdam)
Aart Cooiman (Rabobank)

Johan Conijn deed vorig jaar onderzoek voor het ministerie van BZK naar de financiering van wooncoöperaties, met heldere conclusies. De lijn via de Woningwet uit 2015 is uitermate dun. Woningcorporaties zijn weinig geneigd om maatschappelijk bezit over te doen naar wooncoöperaties. Wel in zelfbeheer — dan wordt het een beheercoöperatie — maar dan blijft het woningbezit eigendom van de corporatie. De meeste banken zijn terughoudend met de financiering van wooncollectieven om verschillende redenen. Het is een nieuwe en onbekende markt, vooralsnog klein van omvang (niche). Banken financieren pas als er een (onder)pand is, dus niet al in de fase van planvorming en ontwikkeling. Hun maximale leenbedrag is veel lager dan bij een individuele koper. Het maximum is de laagste van twee grootheden: de taxatiewaarde en de verwachte huuropbrengst. Een wooncoöperatie die veel lage huren wil realiseren, kan dus minder lenen, ongeacht het (onder)pand. Voor de bank is een wooncoöperatie een zakelijke klant (met meer risico en dus een hoger rentepercentage), en bovendien moeten alle potentiële bewoners gescreend worden in het kader van Customer Due Diligence (CDD). Dit betekent een check op witwaspraktijken, voorlichting over overkreditering, en het houden van veel gesprekken. Dat wordt als lastig en tijdrovend gezien.

Richard Luigjes gaat in op een financiële oplossing die in de maak is, en hopelijk binnenkort beschikbaar komt. Dat is de Financieringsfaciliteit Wooncoöperaties. Die werkt via een rekening courant bij SVn, ongeveer op dezelfde eenvoudige manier als de bekende Starterslening werkt. Gemeenten en/of provincies stellen zich garant voor een extra lening voor wooncoöperaties, bovenop de financiering die van de bank komt. Deze extra lening dekt een groot deel van het huidige financiële ‘gat’, omdat banken maar voor circa 70 procent hypotheek verschaffen aan een wooncollectief. Momenteel wordt een aantal laatste belemmeringen voor de Financieringsfaciliteit uitgezocht, zodat deze behalve voor de gemeente Amsterdam ook voor andere overheden toegankelijk wordt. De verwachting en hoop is dat de Financieringsfaciliteit later dit jaar van start kan gaan. Deze staat dan open voor alle gemeenten (en provincies). Een wooncoöperatie als 33Bovengronds zou hiermee geholpen kunnen worden.

De stad Amsterdam ondersteunt de financiering zelf al, vertelt Marije Raap. De gemeente heeft samen met SVn de (bovenstaande) regeling opgesteld en een aantal keuzes gemaakt. Amsterdam heeft veel eigen grond die ze in erfpacht uitgeeft, wat risico’s verkleint en voorwaarden vergemakkelijkt. Wooncollectieven kunnen maximaal 50.000 euro per woning lenen, met een looptijd van maximaal 15 jaar. Dit geldt voor sociale en middenhuurwoningen. Een eigen inleg (van het collectief) van 5 procent is noodzakelijk. De lening kan ook al vóór de voorfases (de planontwikkeling) worden aangevraagd. Project De Nieuwe Meent (zie ‘Coöperatieve woonvormen en financiering’) maakt er gebruik van.

Aart Cooiman is al een aantal jaren bezig met financiering van collectief wonen. Langzaamaan groeit niet alleen het besef van de maatschappelijke meerwaarde (welzijn, tegen vereenzaming, sociale cohesie, leefbaarheid, blijvend betaalbaar), maar ook bancaire belangstelling. Banken hebben te maken met zorgplicht jegens bewoners. Ze moeten hen (wettelijk) behoeden voor overkreditering, ze moeten voldoende (begrijpelijke) uitleg geven en ze moeten checken dat er geen zwart geld wordt witgewassen. Slechts enkele banken zijn geïnteresseerd in financiering van collectieve woonvormen, waaronder dus de (coöperatieve) Rabobank. Een wens is dat banken ‘ontzorgd’ kunnen worden van de intensieve bezigheden die met zo’n financiering gepaard gaan. De Rabobank denkt ook mee met de Financieringsfaciliteit van de SVn.

Positieve noot

Tijdens het seminar hebben we gezien voor welke uitdagingen de initiatieven staan — zowel de nieuwe bewoners als projectontwikkelaars van deze initiatieven. Financiering blijkt nu een onevenredig groot beroep te doen op mensen, die in het dagelijks leven hun tijd (meer dan) nodig hebben in de zorg, op kantoor, in een winkel of voor de klas, en die niet vele maanden bezig willen en hoeven zijn met financiering van hun wooninitiatief. Waarom gaat dit zoveel moeilijker dan bij een burger die in zijn eentje (of als stel) een huis koopt? Dan regelt een bank het snel. Deze middag geeft aan hoe lastig het nu is, maar laat ook zien dat het in een aantal buurlanden veel gemakkelijker gaat. Het seminar wordt afgesloten met een positieve noot als blijkt dat een mogelijke oplossing erg dichtbij is.

Antwoorden op uw vragen

Tijdens de sessie zijn er een aantal vragen uit de chat onbeantwoord gebleven. Hieronder is een overzicht van toegevoegd met een beknopt antwoord op deze vragen (klik op de sessie om de vragen uit te klappen).

Is er bewust gekeken naar 40 appartementen?

33Bovengronds en De Nieuwe Meent bestaan allebei uit ongeveer 30-40 appartementen. De meeste lopende initiatieven voor wooncoöperaties zijn ongeveer deze grootte, maar in de toekomst zal bijv. gemeente Amsterdam ook kavels uitgeven voor grotere wooncoöperaties.

h4. Hoe vindt de toewijzing van de woningen plaats? Wie bepaalt dat? En mag je bij sociale huurwoningen afwijken van gemeentelijke toewijzingsregels?

Mensen kunnen lid worden van de coöperatie om er in de toekomst te kunnen gaan wonen. Vaak hebben coöperaties een wachtlijst met geïnteresseerden of spreken leden onderling af dat ze eerst in eigen kringen op zoek zullen gaan naar een nieuwe bewoner wanneer iemand verhuist (coöptatie). Ook sociale huurwoningen mogen door de leden zelf toegewezen worden tenzij daarover andere afspraken zijn gemaakt met de gemeente. Doorgaans gelden we wel inkomenseisen voor de sociale huurwoningen.

h4. Wie betaalt leegstand/achterstallige huur? Wie loopt het risico?

De coöperatie is hier zelf verantwoordelijk voor. Dit zal onderdeel moeten zijn van de businesscase van de coöperatie.

h4. Zou de koepel van woningcorporatie AEDES iets kunnen betekenen bij de financiering?

Aedes is een branchevereniging voor woningcorporaties en geen bank. Afzonderlijke woningcorporaties kunnen meer of minder welwillend staan ten opzichte van wooncoöperaties. Zo bestaan er tientallen beheercoöperaties, met zelfbeheer voor wooncollectieven, maar waarbij het pand in eigendom blijft van de woningcorporatie. Momenteel doen Cooplink en Platform31 een onderzoek naar alle vormen van collectief wonen bij woningcorporaties.

Kun je een huurdersprofiel opstellen? Mag je zeggen wie je wel/niet als huurder wilt hebben?

Coöperaties zijn opzichzelfstaande organisaties waarin de leden vaak zelf inspraak hebben op toewijzing van woningen aan (nieuwe) leden. Coöptatie is wenselijk omdat lang niet iedereen gezamenlijk kan en wil wonen en bijvoorbeeld voorzieningen delen. Tenzij er andere afspraken zijn gemaakt met bijv. de gemeente heeft de coöperatie hier dus vrijheid in.

Om toch te ‘kopen’ en gewone hypotheek te krijgen individueel, zou je ook een ‘woonrecht’ kunnen kopen i.p.v. eigendom?

In Scandinavië komt deze vorm vaak voor en kan financiering op deze manier via de bank geregeld worden. In Nederland is een ‘woonrecht’ echter als eigendomsvorm niet bekend. Er zijn uiteraard wel constructies zoals CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap), waarbij men samen (ver)bouwt maar individuele hypotheken heeft. De Scandinavische wooncoöperaties hebben door dat individuele kooprecht meer de vorm van een Vereniging van Eigenaren.

*Waarom 30% en de rest via de bank? En niet 100% overheidsfinanciering?*

Banken zijn bereid wooncoöperaties tot circa 70% te financieren. De lening van SVn is bedoeld om het gat (die 30%) tussen de totale stichtingskosten en de financiering via de bank te dichten. 100% overheidsfinanciering is voor geen enkele vorm van woningbouw beschikbaar, ook niet voor sociale huurwoningen. Particulieren kunnen daarentegen wel doorgaans 100% lenen bij een bank.

h4. Is er ook gekeken naar de ervaringen van de stimuleringsregeling Wonen & Zorg van de rijksoverheid? Borging door het rijk werkte niet, waardoor nu het rijk zelf een lening verstrekt voor 15%.

Deze Stimuleringsregeling van VWS bestaat, en wordt uitgevoerd door RVO, maar geldt alleen voor bewoners van 55 jaar en ouder, of zwaar zorgbehoevende mensen onder de 55. De meeste potentiele bewoners van een wooncoöperatie vallen er niet onder.

h4. Als de regels bij banken het probleem zijn, waarom dan financieren met banken?

Banken zijn in Nederland de primaire financiers bij woningbouw, ook bij bewonersinitiatieven als wooncoöperaties. Banken zijn terughoudend bij de financiering van wooncoöperaties, maar hier lijkt beweging in te zitten. In de toekomst zal er voor wooncoöperaties vermoedelijk (en hopelijk) aanvullende financiering mogelijk zijn in de vorm van leningen zoals die bij SVn, maar wellicht ook door een revolving fund en/of solidariteit tussen gerealiseerde wooncoöperaties.